Konzeptidee für KWC und HdI

Olaf Hube & Klaus Kremer

Vorab

In der Frage der Entwicklung des Kurviertels blockiert sich Langeoog seit über zehn Jahren selbst. Woran liegt es? Zwei Interessenbekundungsverfahren sind gescheitert, weil eine Hotellösung für das Areal nicht verträglich und daher nicht vermittelbat war und es weiter wohl nicht ist. Andere Lösungen wurden aber gar nicht in Betracht gezogen, ein wirklich offener kreativer Dialog kam nie zu stande. Auch auf Wangerooge scheiterte der Versuch, ein Grundstück für einen Hotelneubau zur Verfügung zu stellen. Dort gab es ein Bürgerbegehren mit klarem Ausgang.

Die Bürgerinnen und Bürger wollen endlich eine Lösung, aber da die Entscheidung auch eine weitreichende Richtungsentscheidung ist, wohin sich die Insel in Zukunft entwickelt, darf sie aus diesem Grund jetzt nicht übereilt und vor allem nicht ohne die Betrachtung von Alternativen getroffen werden. Leidtragende wären wir alle.

Daher haben sich mehrere Langeooger zusammen gesetzt und unterschiedliche Ideen zu einem Konzept zusammen getragen. Es erhebt nicht den Anspruch, das einzig mögliche oder die beste Lösung für die Entwicklung von KWC und HdI zu sein. Vielmehr wurden sie Rat und Verwaltung als Diskussionsgrundlage zur Verfügung gestellt, um sie mit anderen Vorschlägen zu vergleichen und aus allen Gedanken einen für Langeoog guten und verträglichen Weg zu finden.

An dieser Idee haben sehr viele Langeoogerinnen und Langeooger direkt oder indirekt mitgewirkt. Anfänge gehen unter anderem auf die Tätigkeit des Gewerberates zurück, der sich bei seiner Gründung stark für den Erhalt des Haus der Insel eingesetzt hat. So hat sie sich stetig weiter entwickelt und ist zu dem Stand geworden, der hier präsentiert wird. Dieser Prozess ist aber im Idealfall bis zur Entscheidung nie abgeschlossen.

Im Februar wurde der damalige Stand von Olaf Hube und Klaus Kremer Mitgliedern des Inselrates vorgestellt und konstruktiv diskutiert. Auch sie wurden damit zum Teil der heutigen Version.

Das Thema Kurviertel beschäftigt Langeoog schon sehr lange, mehrere Interessenbekundungsverfahren für den Verkauf zu Gunsten eines Hotels sind gescheitert, unserer Meinung nach zurecht. Auf Langeoog muss dieses für die Zukunft der Insel und damit aller Familien und Betriebe Thema jetzt noch einmal volle Beachtung finden, es muss deutlich werden, was die Menschen auf der Insel für richtig halten und was sie nicht wollen. Anschließend muss es auch zu einer Umstzung kommen, die eine breite Unterstützung hat.

Die Zeit drängt, aber wegen der enormen Bedeutung des Projekts für die Zukunft der Insel und damit aller Betriebe, muss jetzt nicht nur zügig, sondern vor allem verantwortungsvoll gehandelt werden.

Grundgedanken zur Entwicklung des Kurviertels

Leiten müssen uns bei allen Gedanken zum Kurviertel zunächst Emotionen, die man dann im nächsten Schritt mit den erforderlichen Zahlen in Einklang bringen muss, denn Urlaub hat viel mit Emotionen zu tun, das künftige touristische Zentrum muss sich im Profil der Insel spiegeln.

Langeoog hat viele Kleinvermieter und inhabergeführte Hotels, Restaurants und Einzelhandelsbetriebe. Daraus hat sich eine enge Beziehung zwischen Gästen und Insulaner:innen entwickelt, die den Charme der Insel ausmacht und unbedingt erhalten bleiben muss.

Wir müssen zudem auch langfristig denken und Gestaltungsmöglichkeiten für die Zukunft erhalten, denn die Trends von übermorgen, deuten sich heute noch nicht an.

Als Grundlage kann das Ergebnis der Arbeit von Project M dienen, die ein Tourismuskonzept entwickelt haben, an dem auch Bürgerinnen und Bürger der Insel beteiligt waren. Die Aufnahme des „Miteinander & Unterhaltung“ neben den Punkten Sport und Natur passt zu Langeoog und die Ableitung, dass ein Treffpunkt für Gäste und Insulaner ein zentraler Punkt des touristischen Lebens sein soll, wird von uns unterstützt.

Daraus leiten wir als zentrales Ziel ab, dass Langeoog einen eigenes Veranstaltungshaus mit unterschiedlichen touristischen Angeboten behält, in dem Konzerte, Kreativmärkte, Vorträge, Ausstellungen, Leselounge, ein Nationalparkzentrum, Kreativwerkstatt, Tagungsräume und mehr die Menschen zusammenführt. Solch ein Zentrum ist identitätsstiftend (Project M)

Das Kurviertel muss also ein künftiges Tourismuskonzept stützen und jederzeit die Möglichkeit bieten, Impulse zu setzen. Dafür ist zusätzlich eine OpenAir-Fläche sinnvoll, auf der Veranstaltungen stattfinden können.

Diese Möglichkeiten vertraglich mit einem Investor, dem das Haus gehört und der es führt, zu sichern, ist Augenwischerei. Der TSL braucht für die Nutzung weitgehend freie Hand und darf nicht den Zwängen eines Hoteliers und dem Kostendruck durch die Anmietung von Räumen ausgeliefert sein.

Langeoog kann das, denn das ist touristische Kernkompetenz. Das aktuelle HdI ist seit Jahrzehnten in einem Zustand, der die Bewirtschaftung schwierig macht, ein modernes Haus wird erfolgreich sein. Führt ein Investor es schlecht, haben wir keine Einflussmöglichkeit, führt der TSL es schlecht, kann man gegensteuern. Wir reden dabei auch über Zeiträume, die künftige Generationen betreffen und denen wir diese Möglichkeiten nicht heute schon nehmen dürfen.

Daher war von Anfang an Grundlage unserer Überlegungen, ein touristisches Zentrum zu erhalten bzw. zu schaffen.

Ein Komplettverkauf ist einfach und bequem…

…aber sehr riskant.

Die wirtschaftliche Entwicklung und auch die künftige Ausrichtung eines Investors sind ungewiss und es kann zu der Situation kommen, dass man benötigte Saalzeiten einklagen muss, wenn er Regeln nicht einhält. Ein Investor hat mit seinem Angebot seine Gäste im Blick, der TSL würde ein Angebot für alle Gäste auch der Langeooger Kleinvermieter gestalten.

Würde ein Investor auch ein Museum, Kreativkurse, Kinderangebote, Nationalparkzentrum, einen Treffpunkt für alle bieten? Diese Flächen würden ihm fehlen, um Gewinne zu erzielen und eine Kurviertel-Lösung muss auch in 30 oder 50 Jahren Bestand haben und Handlungsfähigkeit sicherstellen.

Jeder Inhaber- oder Betreiberwechsel würde in Zukunft zu einer Zitterpartie für Langeoog werden.

Aktuelle Herausforderungen…

Die Herausforderungen sind enorm. Es müssen Mittel für die Auflösung des Investitionsstaus und die inhaltliche und energetische Sanierung des HdI generiert werden. Es muss nachhaltig zu bewirtschaften sein und für den Entschuldungsvertrag ist auch der öffentliche Anteil zu beachten.

Gleichzeitig möchten wir einen Saal für Kultur, Begegnung und Tagung erhalten, keine Abhängigkeit von einem Investor eingehen, einen Komplettverkauf verhindern, das Kurviertel offen halten für alle Gäste und Insulaner und das Herz der Insel soll ganzjährig belebt werden.

1. Schritt: Verkauf KWC…

Das alte KWC ist für uns eine nicht benötigte Liegenschaft, die schnell veräußert werden sollte. Dem Käufer sollte man die Möglichkeit geben, hier in ausreichendem Maße hochwertige Eigentumswohnungen zu schaffen, damit der Kaufpreis für die Immobilie möglichst hoch.

Legt man für die Baukosten eine Basis von 3.000 bis 5.000 Euro/m² zu Grunde und geht von einem Erlös konservativ von 10.000 bis 12.000 Euro/m² aus, kann ein Investor zwischen 5.000 und 9.000 Euro an den Wohnungen verdienen. Bei einer Geschossfläche von 4.000 m² ergeben sich 20 bis 36 Mio. Euro. Wir schätzen, dass ein Kaufpreis von Mindestens 10 Mio. Euro bei diesen Aussichten realistisch ist.

Mit diesen Mitteln als Grundlage kann Langeoog endlich wieder Fördermittel beantragen für die Entwicklung kommunaler Liegenschaften und energetische Sanierungen. Borkum hat gerade eine Zusage von 22,5 Mio. Euro für das Kurviertel erhalten. Unter anderem ist geplant die Kulturinsel, quasi das HdI von Borkum, zu sanieren.

Die Erlöse aus dem Verkauf des KWC könnte Langeoog so vervielfältigen und damit vielleicht 30 Mio. Euro investieren.

2. Schritt: Entwicklung HdI…

Das Haus der Insel würde mit entsprechenden Fördermitteln energetisch, optisch und technisch saniert. Es würde ein Saal mit 450 Plätzen entstehen, ein neues Foyer, ein Restaurant, Tagungsräume, ein Museum und was ein touristisches Zentrum benötigt. Die Kosten sind schwer zu schätzen, wir beziffern sie mal auf fünf Mio. Euro, wenn man die Grundstruktur erhält.

Über Foyer, Museum, Restaurant etc. regen wir an eine massive Platte vorzusehen, die als Baufläche verkauft werden kann. Wir schätzen, dass man hierfür weitere drei bis fünf Mio. Euro erlösen kann. Sollten die Mittel aus dem KWC-Verkauf mit Fördermitteln im ersten Schritt ausreichen, könnte man diese Fläche in der Hinterhand behalten, wenn später noch Mittel benötigt werden.

Seit der Vorstellung des Konzeptes im Anzeiger für Harlingerland im Frühjahr 2023 hat es viele weitere Anregungen von Bürgerinnen und Bürgern gegeben, das zeigt, wie wichtig es ist, im Gespräch zu bleiben. Eine Idee war, auf dem Foyer-Dach keine Wohnungen zu errichten, sondern das Haus 100% zu einem touristischen Zentrum auszubauen und hier auch einen zukunftsweisenden Kinderbereich einzuplanen. Während die Eltern im Haus Tagen oder an Kursen teilnehmen, können die Kids spielen. Das Spielhaus könnte dann alternativ weiterentwickelt werden.

Die Komplettsanierung kann man nutzen für den Einstieg in ein modernes Quartierskonzept mit energetischer Vorbildfunktion im Klimaschutz für Erlebnisbad, KWC und touristischem Zentrum.

Das heutige Foyer (Grafik EG) wurde bei unserem Grobentwurf als Begegnungsbereich konzipiert, der auch für Tagungen dienen kann. Das Museumsrettungsboot würde man in das Museum integrieren. Der Haupteingang zum Saal erfolgt über eine umlaufende Terrasse, die auch dem Restaurant zur Verfügung stehen wird.

Das Dach des Saales könnte man als Dachgarten (Grafik OG) mit exklusiver Nutzung für die Wohnungen über dem Foyer gestalten.

Wir gehen davon aus, dass mit diesem Weg trotz Erhalt des Saales vergleichbare oder sogar höhere Erlöse wie bei Verkauf als Hotel möglich sind.